24 Haziran 2016 Cuma

Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcu

I. KİRA BEDELİ KAVRAMI VE KİRA BEDELİNİN KAPSAMI

A. Kira Bedeli Kavramı

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 299). Madde metninden açıkça anlaşıldığı üzere kira bedeli kira akdinin esaslı unsurlarındandır[1].
Kira bedeli eşyanın kullanımının kiracıya bırakılmasının kiralayana sağladığı karşılıktır[2]. Kira bedeli sözleşmenin esaslı unsurlarındandır. Genellikle para olarak belirlendiği için kira bedeli genellikle "kira parası" olarak adlandırılır. Bu nedenle kira parası "medeni semere" olarak da nitelendirilmektedir[3]. Zira kira parası ödünç verilen paranın faiz getirisi gibi kiraya verilen menkul veya gayrimenkul malın semeresidir.
Kira bedeli kural olarak kiracının bir miktar para ödemesi şeklinde kararlaştırılır. Yabancı ülke paraları ile ilgili yasa ve kararnamelerdeki sınırlayıcı hükümler bugün için yürürlükte bulunmadığından taraflarca kira bedelinin döviz olarak ödenmesinin kararlaştırılması mümkündür[4]. Bu nedenle kira bedeli TL dışında yabancı para birimi üzerinden veya değer kaydına bağlı olarak da kararlaştırılabilir. Nitekim Y.HGK. kararında kira parasının altın olarak da belirlenebileceği ifade edilmiştir[5]. Ancak para dışında misli veya misli olmayan bir eşyanın da kira bedeli olarak kararlaştırılması mümkündür[6]. Bunun yanı sıra kira bedeli kira konusu şeyden elde edilen cironun belirli bir yüzdesi biçiminde de kararlaştırılabilir[7].
Kiracının kullanma karşılığı para veya eşyanın devrine yönelik maddi bir edim dışında bir iş görme borcu altına girdiği hallerde artık bir karma sözleşmenin mi yoksa yine bir kira akdinin mi söz konusu olduğu hususu tartışmalıdır. Doktrindeki hakim görüşe göre bu durumda artık bir karma sözleşme söz konusudur[8]. Fakat bazı yazarlara göre kira bedeli bazen bir iş yapma, bir hizmette bulunma olarak da belirlenebilir[9]. Yargıtay kira bedelinin paradan başka bir şey, örneğin hizmet akdi veya bir şey imal etme (istisna akdi) gibi şeyler de olabileceği görüşündedir[10] ve 1974 tarihli bir kararında kira bedelinin paradan başka örneğin bir hizmet akdi veya bir şey imal etme (istisna akdi) gibi şeyler de olabileceğinden bahisle taşınmaz malda yapılmak istenen tamiratı kira karşılığı olarak kabul etmiştir[11].
Yargıtay'ın da benimsediği üzere kira bedeli kiralayanın rıza göstermesi şartıyla ticari senet veya çekle de ödenebilir[12].

B. Kira Bedelinin Kapsamı

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yanı sıra sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür (TBK m. 341).
Kira parasının kapsamına ilişkin olarak Yargıtay, İçtihadı Birleştirme Kararında temizleme ve aydınlatma resminin kira parası olmadığını belirtmiştir[13]. Aynı şekilde 1963 tarihli Y.HGK kararında kapıcı parasının kira parası kapsamında olmadığı ifade edilmiştir[14]. Bu ödemelerin kira parası kapsamına dahil olmamasının hukuki neticesi, sözleşmede bunların kiracı tarafından ödenmesi kararlaştırılsa dahi ödenmemesi halinde temerrüdün söz konusu olmamasıdır. Dolayısıyla bu paraların ödenmemesinden dolayı akdin feshi veya tahliye yollarına gidilemez.
Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 313). Kira bedelini ödeme borcu, kiraya verenin kiralananın kullanılmasını kiracıya devir borcunun karşılığıdır ve kiracı için asli edim yükümlerindendir[15]. Kira bedeli TBK m. 303[16]anlamında yan giderlerden değildir. Zira maddede bahsi geçen yan edimler kiralaya verenin yükümlülüğündedir ve kira bedeli kapsamında değerlendirilemez.
Kapıcıların kira bedelini ödeme borcu için Konut Kapıcıları Yönetmeliği[17] özel bir düzenleme getirmiştir. Buna göre konut kapıcılarına görevleri nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir. Fakat kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse bunun için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez. Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir[18].

B. İfa Zamanı, İfa Yeri ve Şekli 

1. İfa Zamanı

Taraflar sözleşmede kiracının kira bedelini ödeme zamanını istedikleri şekilde kararlaştırabilirler. İfa zamanı bir vadeye ya da bir süreye bağlanabilir[19]. Ancak tarafların ifa zamanı hususunda anlaşamadıkları durumlarda uygulanmak üzere TBK m. 314 hükmü getirilmiştir. Hükme göre kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314). Kural olarak kira bedeli kapsamına yan giderler dahil edilmez (TBK m. 303[20]). Fakat TBK m. 314 hükmü "kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri" ifadesi ile kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira bedelinin yanı sıra taraflar arasında yapılan sözleşmede veya konut veya işyeri kiralarında kural olarak kiracının yükümlülüğündeki yan giderlerin de ödeneceği zamanı düzenlemektedir[21]. Bu hükme göre kira bedeli ilke olarak aylık ödenir. Aylık ödeme sözleşmedeki belirlemeye göre ayın başında, ortasında veya sonunda yapılabilir.
TBK m. 314 hükmünün hem belirli hem de belirsiz süreli kira sözleşmeleri için geçerli olduğuna şüphe yoktur. Ayrıca hükümdeki "kira sözleşmesinin bitiminde" ifadesi belirli süreli kira sözleşmeleri için sözleşmede belirlenen sürenin sonunu belirtmektedir[22].

2. İfa Yeri ve Şekli

            TBK' nın genel hükümlerine göre[23] borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, para borçları alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilir. Dolayısıyla kira bedelini ödeme borcu götürülecek borçlardan olup kira sözleşmesinde aksine anlaşma yoksa kira bedelini ödeme zamanında kiracı kira bedelini kiralayana yerleşim ödemelidir. Bu ödemeyi kiracı kiralayanın konutunda elden yapabileceği gibi masrafı kendisine ait olmak üzere "konutta ödemeli" olmak şartıyla postayla da yapabilir. Kiracının bu şekilde yapacağı ödemeler onu borçlu temerrüdüne düşürmez[24]. Fakat kiracı kira bedelini konutta ödemeli koşulu olmayan adi posta havalesiyle göndermişse borcunu ifa etmiş sayılmaz. Zira Kiraya veren postaneye giderek havale bedelini almak zorunda değildir[25]. 
            Kiralayan bu koşullara uygun olarak kendisine yerleşim yerinde ödemeli gönderilen kira bedelini almaması onu alacaklı temerrüdüne düşürür. Bu durumda kiracı TBK m. 107 hükmüne göre  kira bedelini tevdi ederek borcundan kurtulabilir[26]. 
            Eğer tarafların arasında anlaşma olmaksızın birden çok kere kiracı kira bedelini kiralayanın banka hesabına yatırır ve kiralayan da bunu - ihtirazı kayıtsız - alırsa bu durum ifa yeri konusunda taraflar arasında zımnen bir anlaşmanın varlığını ortaya koyar[27]. Yargıtay'ın da çoğunlukla benimsemiş olduğu görüşe göre kiralayan, kira bedelinin banka hesabına yatırılması kararlaştırıldıktan sonra banka hesabını kapattığından bahisle tek taraflı olarak bundan sonra kira bedelinin başka şekilde ödenmesini isteyemez[28].
            Kira bedelinin bir misli mal olarak belirlendiği hallerde ödeme yeri borcun doğduğu andaki borçlunun yerleşim yeridir (TBK m. 89/b.3).
            Kira bedelinin ödendiği hususunda ispat yükü kiracıdadır. Ayrıca kiralayanın kira bedelini teslim almaktan kaçındığını kiracı tanıkla ispat edebilir[29].
            Konut veya işyeri kiraları bakımından Maliye Bakanlığının 213 Sayılı VUK' un mükerrer 257. maddesinin 1. fıkrasının 2 No' lu bendine dayalı olarak çıkardığı 268 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği[30] ile konutlarda her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin ve işyerlerinde işyerinin kiraya verenler ile kiracıların kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin 01.11.2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle (havale, EFT, veya kredi kartıyla ödeme fark etmeksizin) tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Bu zorunluluk sadece vergi uygulamaları bakımından bir ispat şekli olarak öngörülmüştür. Yoksa 268 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği yasal ifa yeri kuralını değiştirmemektedir. Nitekim kiracı, kiralayana aylık 500 TL'den fazla olan kira bedelini banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü aracılığıyla değil de her zamanki gibi ödeme zamanındaki yerleşim yerinde kiralayana elden ödemekle borcundan kurtulmuş olur. Fakat bu durumda kiralayanın ve kiracının vergi hukukundan doğan sorumluluğu saklıdır[31].

C. Kiracının Temerrüdü

            Uygulamada özellikle taşınmaz kiralarında kiracı, kira bedelini kullanmadan önce ödemektedir (Önceden ödemeli kira bedeli). Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.  Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür (TBK m. 315). Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Görüldüğü üzere kiracının kira bedelini veya yan gideri ödeme ödemede temerrüdü kendiliğinden gerçekleşmeyerek iki koşula bağlanmıştır[32]. Öncelikle kiraya veren kiracıya kanunda belirtilen asgari süreleri verip borcunu bu süre içinde ödemezse sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirecektir. Kiracıya verilecek asgari süre konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz, diğer kiralarda ise en az on gündür. Bu süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar. İkinci koşul ise kiracının kendisine verilen sürede ödeme yapmamış olmasıdır. Bu iki şart gerçekleştiğinde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir[33]. 
            Kiracının temerrüde düşmesi için kira bedelini tamamen ya da kısmen ödememiş olması gerekir. Ancak Eren'e[34] göre kiracı kira bedelinin neredeyse tamamını ödemiş ve çok önemsiz bir kısmını ödememişse bu durumda kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi hakkın kötüye kullanılması sayılmalıdır.
            Buradaki fesih hukuki niteliği itibariyle olağanüstü fesihtir. Fesih bildirimi yazılı olmalıdır. Fesih, etkilerini bildirim anında değil kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edildiğinde doğurur. Fesih kira sözleşmesini geleceğe etkili olarak ortadan kaldırır[35].
            TBK m. 315 hükmü nisbi emredici nitelikte olup özellikle kiracı aleyhine değiştirilemez. Fakat 10 ve 30 günlük asgari süreler kiracı lehine uzatılabilir[36].
            Kiraya veren, süre verme işini İİK. m. 269 hükmü uyarınca icra memuru aracılığıyla da (örnek 13 ödeme emri göndererek de) yapabilir. Kiraya veren bu ihtarda kiracıya borcunu bir ay içerisinde ödemesini, aksi halde tahliye ettireceğini bildirir. Kira bedeli kiracıya tanınan sürede ödenmişse sözleşme feshedilemez ve kiracı tahliye edilemez. Fakat kiracı kira bedelini verilen sürede ödemezse kiraya veren icra merciinden karar alarak kiracıyı taşınmazdan çıkartabilir[37]. 
            Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre ise tarafların kira bedelinin her ay peşin olarak ödeneceğini kararlaştırmış olmaları halinde ödemenin her ayın en geç üçüncü günü akşamına kadar yapılması gerekir[38]. Dolayısıyla aksine bir anlaşma olmadığı takdirde muacceliyet şartı kararlaştırılmışsa sonraki aylara ait kira bedelleri de üçüncü günün sonunda doğup muaccel olur[39].
            Yargıtay'a göre kira sözleşmesinde, kira parasının her ayın başında peşin ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde, kira parasının her ay değişik zamanlarda ödenmiş olması bu hususta teamül oluştuğunu göstermez[40]. İfa zamanına ilişkin zımnen akdedilen bir anlaşmanın varlığı için kira bedelinin belirlenen tarih dışındaki diğer bir tarihte uzun süre ve muntazam olarak ödenmiş olması gerekir. Örneğin kira bedelinin ayın birinde ödenmesi kararlaştırılmış fakat kiracı her ayın üçünde ödeme yapıyor ve kiraya veren ihtirazı kayıt ileri sürmüyor ise kira sözleşmesinde belirlenen tarihin zımnen tadil edildiği sonucuna varılır. Fakat bunu. için kira bedeline ilişkin ödemenin her ayın farklı günlerinde değil sadece belirli bir günde yapılıyor olması gerekir[41].
            TBK' da kural, kiracının kira bedelini ödemesinden önce kiraya verenin asli edimi olan kiralananın kullanımını kiracıya bırakmasıdır. Bu nedenle kiraya veren, kiralananın kullanımını kendisine bırakmasını isteyen kiracıya karşı ödemezlik def'ini ileri süremez. Fakat taraflar aralarında aksini kararlaştırabilir. Bu durumda önce kiracının kira bedelini ödeme borcunu ifa etmesi, ardından kiraya verenin kiralananın kullanımını kiracıya bırakması gerekir. Bu durumda kiracı kira bedelini ödemekten kaçınırsa kiraya veren TBK m. 315' e göre değil TBK m. 117'ye göre yani genel temerrüt kurallarına göre kiracıyı temerrüde düşürecektir[42].

D. Kiracının Kusuru Veya Umulmayan Halin Kiracının Kira Bedelini

Ödeme Borcuna Etkisi

Kiracı, kendi kusurundan veya şahsında ortaya çıkan olağandışı bir halden (umulmayan halden veya mücbir sebepten) dolayı kiralananı kullanamadığı yahut sınırlı bir şekilde kullanabildiği hallerde, kiraya veren kiralananı kullanıma hazır bulundurduğu takdirde, kiracı bedelinin tamamını ödemek zorundadır (TBK m. 324). Madde metninde kiracının kendi kusurundan kaynaklanan bir durumdan bahsedilmiş olsa da bu hal "kiracının kendi kusuru veya kişiliğinden kaynaklanan bir umulmayan hal veya mücbir sebep"olarak anlaşılmalıdır. Örneğin kiracının kazandığı burs ile yurt dışına gitmesi, kiracının işyeri olarak kiraladığı meskeni sözleşmesel bir yükü olarak işyeri ruhsatını alamadığı için işyeri olarak kullanamaması veya kusuru bulunmasa da mahkum edilmesi, daha iyi bir yer bulduğu için kiralananı kira süresi sona ermeden terk etmesi gibi hallerde kiracı, kirayı ödemek zorundadır. TBK m. 324'te teknik anlamdaki objektif imkansızlıktan farklı olarak kiralananın kullanılması imkanı "kullanım kiracıya bırakıldıktan sonra" sadece kiracıya ilişkin olarak ortaya çıkan sebeplerle ortadan kalmakta veya sınırlanmaktadır[43].
TBK m. 324 hükmü "Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler (örneğin kiraya veren kiracıda ortaya çıkan engel nedeniyle kiralananı kendisi kullanmış ya da başkasına kiraya vermiş ise) kira bedelinden indirilir." ifadesiyle bir mahsup kuralı içermektedir.  Hükümdeki gider kavramı teknik anlamıyla kiralanana yapılan masrafları değil yan giderleri ifade eder. Kiralayan kiralananı başkasına kiraya vermiş ya da kiralananı bizzat kendisi kullanmışsa bu suretle elde ettiği menfaatleri kira parasına mahsup etmeye mecburdur[44].
Kiracının şahsında kendini gösteren engel, onun kusuru dışında meydana gelmiş ve sözleşmenin devamını çekilmez hale getirmişse TBK m. 331[45] hükmü uyarınca önemli sebepler dolayısıyla olağanüstü fesih hakkı saklıdır. EBK m. 252/III hükmünde açıkça belirtilen bu husus TBK m. 324 hükmüne alınmamıştır. Fakat bu belirtmeye gerek olmaksızın TBK m. 331 hükmünün uygulanacağı TBK m. 324 hükmü gerekçesinde[46]açıkça belirtilmiştir. Böylece kiracı, tazminat vererek ve EBK m. 262[47]' deki sürelere uyarak sözleşmeyi fesih hakkına sahiptir[48].
Eğer kullanma kiracının şahsından kaynaklanan bir durumdan değil de objektif imkansızlıktan dolayı olanaksız ise bu durumda kira borcu kusursuz imkansızlık nedeniyle ortadan kalkar. Örneğin kiralananın tamamen yanması veya binada çıkan bulaşıcı hastalık nedeniyle kiralanana girilememesi hallerinde durum böyledir[49].

E. Kiralananın Sözleşme Bitiminden Önce Geri Verilmesi (Erken Tahliyesi)

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK m. 325/I).  Hükümde açıkça kiracının kira bedelini ödeme borcunun süresiz devam etmeyeceği, makul bir süre sonra son bulacağı düzenlenmiştir[50]. Makul süre, dairenin niteliği, bulunduğu bölge, büyüklüğü, oda sayısı, ortalama ne zaman yeniden kiraya verilebileceği vb. kriterlere bakılarak tespit edilecektir. Sözleşme, makul sürenin sonunda kendiliğinden sona erer[51]. Ayrıca süre sona ermeden önce kiralanan için kiraya verenin kabul edebileceği, ödeme gücüne sahip ve "kira sözleşmesini devralmaya hazır" bir kiracı bulunduğu takdirde kiracının kira bedelinden doğan borçları sona erer (TBK m. 325/I,b.2). Bunun için kiraya veren, teklif edilen yeni kiracıyı kabul etmese dahi TBK m. 325'te sayılan koşulları taşıyan yeni kiracının bulunması halinde teklifin yapıldığı ve teklifi düşünme süresi kadar geçecek süre sonundan itibaren kiracının borçlarının kendiliğinden sona erdiğini kabul etmek gerekir[52]. Teklifi düşüme süresi İsviçre Hukukunda 1 ay olarak belirlendiği halde bizim hukukumuzda düzenlenen makul süre Aydoğdu/Kahveci'ye göre çok daha kısa, yaklaşık 10 gün kadar olmalıdır[53].
TBK m. 325/I' de yeni kiracının ödeme gücüne özellikle vurgu yapılmıştır. Doktrinde kiraya verenin yeni kiracının ödeme gücünü araştırırken vergi kayıtları, maaş bordroları gibi belgeleri isteyebileceği kabul edilmektedir[54].
TBK m. 325 hükmünün uygulanabilmesi için kiralananın eklentileriyle birlikte, eksiksiz olarak geri verilmesi gerekir. Kiracının kira sözleşmesinden doğan esas borcu kira bedeli olmakla birlikte kira bedeli dışında kalan borçlardan örneğin yan giderlerden de sorumlu olması kararlaştırılabilir[55].
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür (TBK m. 325/II). Hatta Yargıtay içtihatlarıyla geçmişte benimsendiği üzere kiraya verenin elde etmeyi ihmal ettiği yararlar da kira bedelinden indirilir[56]. Kiraya verenin karşıladığı kullanım giderleri (elektrik, su, doğal gaz vb.) kira bedelinden indirilecek giderlere örnek teşkil eder. Bunun yanı sıra kiraya veren süre henüz dolmadan kiralanandan farklı şekilde yararlanacak olursa örneğin kiralananı depo olarak kullanmışsa kiraya verenin ödemekten kurtulduğu depo kirası kadar bedel kiracının borcundan mahsup edilmelidir[57].
TBK m. 325 hükmü kiracı lehine nisbi emredici niteliktedir. Bu nedenle kiracı lehine farklı düzenlemeler yapılabilir. Fakat kiracının durumunu güçleştirici şartlar kararlaştırılamaz[58].

SONUÇ

Kira bedeli eşyanın kullanımının kiracıya bırakılmasının kiralayana sağladığı karşılıktır. Kira bedeli sözleşmenin esaslı unsurlarındandır.
Kira bedeli kural olarak kiracının bir miktar para ödemesi şeklinde kararlaştırılır. Yabancı ülke paraları ile ilgili yasa ve kararnamelerdeki sınırlayıcı hükümler bugün için yürürlükte bulunmadığından taraflarca kira bedelinin döviz olarak ödenmesinin kararlaştırılması mümkündür. Bu nedenle kira bedeli TL dışında yabancı para birimi üzerinden veya değer kaydına bağlı olarak da kararlaştırılabilir.
            Kiracının kullanma karşılığı para veya eşyanın devrine yönelik maddi bir edim dışında bir iş görme borcu altına girdiği hallerde Doktrindeki hakim görüşe artık bir karma sözleşme söz konusudur.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin yanı sıra sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.
            Taraflar sözleşmede kiracının kira bedelini ödeme zamanını istedikleri şekilde kararlaştırabilirler. İfa zamanı bir vadeye ya da bir süreye bağlanabilir. Ancak tarafların ifa zamanı hususunda anlaşamadıkları durumlarda uygulanmak üzere TBK m. 314 hükmü getirilmiştir. Hükme göre kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini ödeme borcu götürülecek borçlardan olup kira sözleşmesinde aksine anlaşma yoksa kira bedelini ödeme zamanında kiracı kira bedelini kiralayana yerleşim ödemelidir. Bu ödemeyi kiracı kiralayanın konutunda elden yapabileceği gibi masrafı kendisine ait olmak üzere "konutta ödemeli" olmak şartıyla postayla da yapabilir. Kiracının bu şekilde yapacağı ödemeler onu borçlu temerrüdüne düşürmez. Fakat kiracı kira bedelini konutta ödemeli koşulu olmayan adi posta havalesiyle göndermişse borcunu ifa etmiş sayılmaz. Zira kiraya veren postaneye giderek havale bedelini almak zorunda değildir
Kiralayan bu koşullara uygun olarak kendisine yerleşim yerinde ödemeli gönderilen kira bedelini almaması onu alacaklı temerrüdüne düşürür. Bu durumda kiracı TBK m. 107 hükmüne göre  kira bedelini tevdi ederek borcundan kurtulabilir.
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.  Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.
Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatlarına göre ise tarafların kira bedelinin her ay peşin olarak ödeneceğini kararlaştırmış olmaları halinde ödemenin her ayın en geç üçüncü günü akşamına kadar yapılması gerekir. Dolayısıyla aksine bir anlaşma olmadığı takdirde muacceliyet şartı kararlaştırılmışsa sonraki aylara ait kira bedelleri de üçüncü günün sonunda doğup muaccel olur.
Kiracı, kendi kusurundan veya şahsında ortaya çıkan olağandışı bir halden (umulmayan halden veya mücbir sebepten) dolayı kiralananı kullanamadığı yahut sınırlı bir şekilde kullanabildiği hallerde, kiraya veren kiralananı kullanıma hazır bulundurduğu takdirde, kiracı bedelinin tamamını ödemek zorundadır. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler (örneğin kiraya veren kiracıda ortaya çıkan engel nedeniyle kiralananı kendisi kullanmış ya da başkasına kiraya vermiş ise) kira bedelinden indirilir (TBK m. 324). Madde metninde kiracının kendi kusurundan kaynaklanan bir durumdan bahsedilmiş olsa da bu hal "kiracının kendi kusuru veya kişiliğinden kaynaklanan bir umulmayan hal veya mücbir sebep" olarak anlaşılmalıdır. Örneğin kiracının kazandığı burs ile yurt dışına gitmesi, kiracının işyeri olarak kiraladığı meskeni sözleşmesel bir yükü olarak işyeri ruhsatını alamadığı için işyeri olarak kullanamaması veya kusuru bulunmasa da mahkum edilmesi, daha iyi bir yer bulduğu için kiralananı kira süresi sona ermeden terk etmesi gibi hallerde kiracı, kirayı ödemek zorundadır. TBK m. 324'te teknik anlamdaki objektif imkansızlıktan farklı olarak kiralananın kullanılması imkanı "kullanım kiracıya bırakıldıktan sonra" sadece kiracıya ilişkin olarak ortaya çıkan sebeplerle ortadan kalmakta veya sınırlanmaktadır.
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Makul süre, dairenin niteliği, bulunduğu bölge, büyüklüğü, oda sayısı, ortalama ne zaman yeniden kiraya verilebileceği vb. kriterlere bakılarak tespit edilecektir. Sözleşme, makul sürenin sonunda kendiliğinden sona erer Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür Hatta Yargıtay içtihatlarıyla geçmişte benimsendiği üzere kiraya verenin elde etmeyi ihmal ettiği yararlar da kira bedelinden indirilir.

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder