Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu), bir taşınmaz maldaki ortak
mülkiyet veya
zilyetlik hakkının, ortaklar arasında paylaşılması veya satılması suretiyle sona erdirilmesi anlamına gelir. Ortaklığın giderilmesini istemek yenilik doğuran bir haktır. Ortaklığın giderilmesi ya paydaşların oy birliğiyle yapacağı sözleşme ile ya da mahkeme kararıyla olur.
Mahkeme, pay miktarı ve paydaş adedi imkan verdiği takdirde aynen taksim suretiyle, aksi takdirde satılarak satış bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılması suretiyle ortaklığın giderilmesini karar altına alır.
Görevli Mahkeme ; Bu davalar, davaya konu olan taşınır veya taşınmaz malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Yetkili Mahkeme ; Dava konusu mal taşınmaz ise HUMK md.13 uyarınca bu malın bulunduğu yer mahkemesinde davanın açılması gerekir. Taşınmaz mallar birden fazla ve ayrı ayrı yerlerdeyse bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Burada kesin yetki söz konusudur.
Dava taşınır malların ortaklığının giderilmesine ait olup, bu mal tereke ile ilgili değilse HUMK. md.9 uyarınca o mala zilyet bulunan davalılardan birinin ikametgahı mahkemesinde açılması gerekir.
HUMK md.11 uyarınca dava konusu taşınır veya taşınmaz mal tereke ile ilgiliyse davanın, murisin son ikametgahı mahkemesinde açılması gerekir.
Ortaklığın giderilmesi davasında, paydaşlar yetki konusunda anlaşma yapamazlar.
Yabancı uyruklu davacının uluslararası anlaşmaya göre bağışıklık yoksa teminat göstermesi gerekir.
Birden çok taşınmaz malda paydaş olan şahsın hepsi için bir dilekçeyle ortaklığın giderilmesi davası açması mümkündür.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin kararların düzeltilmesi istenemez. Ancak maddi hataların tashihi talep edilebilir.
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin ilamlar kesinleşme tarihinden itibaren on yıl içinde infaz edilmezse o ilam zamanaşımına uğrar.
Ortaklığın taksim suretiyle giderilmesine ait ilamların ise, zamanaşımına uğraması söz konusu değildir.
Ortaklığın giderilmesi davasında, karar kesinleşinceye kadar, temyiz aşamasında dahi davadan feragat mümkündür.
Dava Zamanaşımı ; Bu tür davalar zamanaşımına bağlı değildir. Her zaman açılabilir.
I – SIKÇA SORULAN SORULAR
Davayı paydaşlardan biri veya birkaçı birlikte açabilir. Ayrı ayrı açılan paydaş davaları ise birleşme kararı verilerek tek dosyada aynı hakim tarafından görülür.
Paydaş küçükse velisi, velayet altındaysa hakimden alacağı izinle vasisi onun adına davayı açacaktır.
Bir taşınmaz malda, mülkiyet hissesi olmayıp intifa hakkı bulunan şahsın ortaklığın giderilmesi davası açması mümkün değildir.
Bir taşınmaz malda, haricen pay satın alan veya noterden yapılmış satış vaadi senedi ile pay satın alan kimse, tapu ile malik olmadığından dava açma yetkisine sahip değildir.
İştirak halindeki mallarda tasfiye memurunun dava açma hakkı vardır.
İştirakli ortağın alacaklısı İcra Hakimliğinden alacağı izin ile dava açabilir.
Müşterek mülkiyette, borçlu paydaşın payı belli olduğundan, alacaklının bu payı müstakilen haczettirip satması mümkün olduğundan ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına lüzum yoktur.
İflas Memuru İcra Hakimliğinden alacağı izin ile dava açabilir.
Hazine alacağından dolayı izin belgesi alınmaksızın dava açılabilir.
Terekeye temsilci olarak atanan ve hak sahibi olmayan kimsenin dava açma hakkı yoktur.
Bir taşınmazı ölünceye kadar bakıp gözetme sözleşmesi ile iktisap eden kimse, tapu ile malik olduğundan bu mala ait ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.
Tapunun düşünceler hanesine, miktar fazlası hazineye ait kaydına dayanarak hazine tarafından ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Çünkü bu beyan mülkiyet için yeterli değildir.
Tapudaki evin veya ağaçların 3.şahsa aidiyeti konusundaki şerh, tapuda paydaş olmayan bu şahsa ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkı vermez.
Çünkü bu ev ve ağaçlar arzın mütememim cüzü olduğundan arz sahipleri dava açabilir. Ev ve ağaç sahipleri satıştan sonra ‘‘haksı zenginleşme” hükümlerine göre paydaşlar aleyhine alacak davası açabilirler.
Mirasçılar arasında zamanaşımı bahse konu olmadığından, muristen intikal eden taşınmaz mallar için tapuda intikal muamelesi, yapılmamış olsa dahi ortaklığın giderilmesi davasının her zaman açılması mümkündür. Kanuni mirasçılar yanında murisin tayin ettiği mahsup mirasçılar da bu hakka haizdir.
Mirastan feragat eden, mirastan ıskat olunan, mirası reddeden kimse ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Ancak bunlar şahsi sonuç doğuracağından bu kısıtlama onların mirasçılarına geçmez.
Kamu alacaklarının tahsili usulü hakkındaki 6183 sayılı kanunun 63. maddesi uyarınca Devlet, vilayet, özel idare, ve belediyeler bu kanunun 1.maddesinde yazılı vergi, harç vs. alacaklarının tahsili için borçlunun iştirak halinde bulunan malını ortaklığın giderilmesi yoluyla sattırıp paraya çevirmek hakkına sahiptir. Bunun için idarelerin icra hakimliğinden izin almalarına ihtiyaç yoktur.
Belediyenin, yeni oluşan parselin ortaklığının giderilmesini isteme hakkı vardır.
Türk vatandaşlığı iptal edilen veya vatandaşlıktan çıkarılanların mallarının tasfiyesi Hazineye ait olduğundan, Hazine gerektiğinde o şahısların malları için ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Ortaklığın giderilmesi davaları diğer davalardan ayrı bir özelliği sahiptir. Dava sonunda davacı ve davalı paydaş, payı oranında yararlanmaktadır. Bu itibarla taraflar eşit hakka sahiptir. Davacı davasından feragat etse dahi, dava feragat sebebiyle reddedilemez. Davalı paydaş isterse, feragate rağmen davayı devam ettirebilir. Yine bu davalarda davalının beyanının da esas alınması gerekir. Örneğin davacı taksim istemiş, davalı da satış talebinde bulunmuşsa ve taksim de kabil değilse davacı satış istemedi diye dava reddolunmaz. Davalı satış istediğine göre satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
Davacı davadan feragat etmiş; davalı da davayı takip etmemişse ve bu nedenden dolayı dava reddedilmişse sonradan paydaşlardan isteyen aynı davayı açabilecektir. Kesin hüküm bu davalarda uygulanmaz.
Davacı küçükse velisi, vesayet altındaysa vasisi, kendisine kayyım tayin edilmişse kayyım tarafından dava açılır. Yeni paydaşın, kendisine bu payı satanın açtığı ortaklığın giderilmesi davasını takip hakkı vardır.
Mülkiyet hakkı sahibi intifa hakkı sahibi aleyhine ortaklığın giderilmesi davası açamaz. Çünkü bu şahsın mülkiyet hakkını her zaman tapuyla devretme hakkı vardır.
- Dava Kimlere Karşı Açılır ?
Ortaklığın giderilmesi davası, davacıların dışında kalan paydaşlar aleyhine açılır.
Bütün paydaşların davalı olarak gösterilmesi şarttır.
Paydaşlardan, davadan önce veya davanın devamı sırasında ölenler varsa, onlara ait veraset ilamları alınarak mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Davacı paydaş, ölen hissedarlara ait veraset ilamını almak için sulh hukuk mahkemesine dava açmak üzere ortaklığın giderilmesi davasını gören sulh hukuk mahkemesinden izin belgesi isteyecektir. Bu izin, sulh mahkemesince ara kararı ile verilir, karar mahiyetini kapsayan bir belge davacı paydaşa tevdi edilir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında, usul kanununun diğer davalarda aradığı anlamda husumet yoktur. Her paydaş payı oranında hakka sahip olduğundan şekil bakımdan davaya dahil edilmeleri gerekmektedir. Bu sebepledir ki bu tür davalarda, davalının mahkûm olması hali bahse konu olmadığından, mahkeme masraflarının paylar oranında paydaşların tamamına ait olması esası konmuştur.
Tapuda bir kısım paylar gaip şahıslar adına kayıtlıysa, bu şahıslara kayyım tayin ettirilerek onların huzuruyla davaya devam olunur.
Mirasçı bakımından ölen paydaşın payı, en son mirasçı olarak Hazineye intikal edeceğinden, bu gibi hallerde Hazinenin davaya dahil edilmesi gerekir.
Davalı paydaş küçükse velisinin, vesayet altındaysa vasisinin davalı olarak gösterilmesi gerekir. Veli veya vasinin temsil ettiği kimse ile menfaat çatışması varsa, bu halde küçük veya mahcura kayyım tayini icap eder.
Ortaklığın giderilmesi davalarında, önemli olduğu kadar zor olan konu taraf teşkilidir. Çünkü çoğu kez paydaşlar birbirini tanımaz. Paydaşların kimi sağ kimi ölü olup ölenlerin mirasçılarını kimler olduğu bilinmez. Paydaşların kimler olduğu ve pay miktarları taşınmaz mallarda ancak tapu kaydı ile tespit edilir. Davalı olarak gösterilmeyenler varsa onların davaya dahil edilmesi gerekir. Taşınmaz mal muristen intikal edip, iştirak halindeki mülkiyete konuysa davadan, murise ait veraset belgesi istenir. Bu veraset ilamındaki mirasçıların davaya dahil edilmesi temin edilir.
Tapuda paydaş olmayan kimselerin davaya dahil edilmesi mümkün değildir. Başkasının arsasına kaçak inşaat yapan şahısların arsasının aynı ile ilgilisi olmadığından davaya katılmaları gerekmez.
Tapunun beyanlar hanesine miktar fazlası Hazineye aittir şerhi varsa bu şerh Hazineye mülkiyet hakkı bahşetmediğinden Hazinenin davaya dahil edilmesi gerekmez, taşınmaz bu şerhle birlikte satılır.
Yine tapuda paydaş olmayan 3. şahsa ait ev veya ağaç meşruhatının bulunması onların davalı olarak gösterilmesini gerektirmez. Onlar dilerlerse satıştan sonra tapu paydaşları aleyhine sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre alacak davası açabilirler.
- Paydaşın 18 Yaşından Küçük Olması Durumunda Ne Yapılmalı ?
Paydaşlığın giderilmesi davası açılan malın hissedarları arasında on sekiz yaşından küçük biri varsa dava küçüğün velisi aleyhine açılır. Küçüğe yönelik dava açılmaz. Küçüğün velayeti TMK’na göre anne ve baba tarafından birlikte yürütüldüğü için her ikisi de küçüğü davada temsil edebilir. Aynı şekilde küçük adına dava açma hakkı da velisindedir. Davadaki somut olayın özelliğine göre eğer küçük ile velisi arasında menfaat çatışması varsa küçüğe bir kayyım tayin edildikten sonra davaya devam edilir.
- Paydaşın Vefat Etmiş Olması Halinde Ne Yapılmalıdır ?
Öncelikle Dava devam ederken yahut dava açılmadan önce ölen paydaşlar hakkında da aynı yöntemin uygulandığını belirtmekte fayda var. Ölen paydaş aleyhine dava açılması durumunda dava reddedilmez. Ölen paydaşın mirasçılarına davanın yöneltilmesi gerekir. Bunun için davaya bakan mahkemeden ölen paydaşın mirasçılık belgesinin sunulması için süre ve mirasçılık belgesi çıkartılmak üzere yetki istenebilir. Eski usul kanunu yürürlükteyken mirasçılık belgesi verilmesi sulh hukuk mahkemelerinin görevine girmekteydi. Ancak yeni HMK’da sulh hukuk mahkemelerine böyle bir görev verilmediği gibi Noterlik Kanunu’na eklenen 71/A maddesi ve Adalet Bakanlığı’nın çıkardığı ilgili yönetmelikle mirasçılık belgesi verilmesi görevi noterlere de verildi. Buna göre davacı taraf ya davanın görüldüğü mahkemeden alacağı yetki belgesi ile notere gidip ölü paydaşın mirasçılık belgesini çıkartabilir ya da mahkeme doğrudan notere yazı yazarak ölü paydaşın mirasçılık belgesinin çıkartılarak gönderilmesini talep edebilir. Yargılamanın uzamaması için davacı tarafın mahkemeden yetki alarak noterden mirasçılık belgesi çıkartıp getirmesi daha uygun olur.
- Davanın Açılamayacağı Haller Nelerdir ?
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi dava yolu ile istenemez.
Ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı için söz konusu olur. Belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir.
Tapulu taşınmaz mallar gibi taşınır mallarında ortaklığının giderilmesi istenebilir. Mülkiyeti muhafaza kaydıyla satılan motorlu aracın da ortaklığının giderilmesi mümkündür. Arzın teferruatı sayılan taşınır mallar yalnız başına ortaklığın giderilmesine konu teşkil eder.
Tapu kaydında, ortaklarca şüyuun idame mükellefiyeti veya kooperatiflerce yapılan binalar için Kooperatif Tüzüğüne devrin imkansızlığı konmuşsa, bu gibi hallerde ortaklığın giderilmesi istenemez.
M.K. md.627’de şuyuun idame mükellefiyeti olmadıkça paydaşlardan her birinin taksim talebinde bulunabileceği hükmü konmuştur. Paydaşlar bu hükme göre ortaklığın devamı için sözleşme yapma hakkını haizdirler. Sözleşmenin yazılı olması yeterlidir, resmi şekil ve tapuya tescil zorunluluğu yoktur. Bu sözleşme 10 yılı geçemez. On yılın başlangıcı sözleşmenin ortaklarca tanzim edildiği ve hukuki tasarrufun yapıldığı tarihtir. On yıl dolmadan haklı sebeplerin varlığı halinde bu sözleşmenin feshi ve ortaklığın giderilmesi dava konusu edilebilir.
Müşterek mülkiyet devamlı bir maksada tahsis edilmişse, o tahsis devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu tahsis M.K.md.627 uyarınca azami 10 yıl olabilir. Ancak iki taşınmaz arasında tahsis edilen ve sübjektif ayni haklara konu olan malların süre ile sınırlı olmaksızın hiçbir zaman ortaklığın giderilmesi talep edilemez.
Ortaklığın giderilmesi M.K.md.627/f:son uyarınca münasip olmayan bir zamanda istenemez. Örneğin taşınmaz malların anormal olarak fiyatının düştüğü devrede inşaatın henüz devam ettiği bir zamanda bu malların ortaklığının giderilmesi istenemez.
Kamulaştırılan taşınmazlarda buna ilişkin karar ilgililere tebliğ edildikten sonra o taşınmazın devir ve temliki yapılamayacağından bu durumdaki taşınmazların satış yoluyla ortaklığının giderilmesi istenemez.
Kamu mallarının ortaklığının giderilmesi talep edilemez. Bu nedenle dava konusu taşınmazlarda okul, hastane gibi kamu malı varsa kamu malı varsa onun ifrazı(ayrılması) için davacı tarafa süre verilmesi ondan sonra geri kalan kısım için davanın yürütülmesi gerekir.
Hazinenin kamu malı niteliğinde olmayan özel mülke konu olan taşınmazdaki paydaşlığı o malın ortaklığının giderilmesine engel teşkil etmez.
Başkasının arsasına yapılan bina, M.K.md.654’e girmeyen temelli yapı ise arzdan ayrı olarak o yapının ortaklığının giderilmesi istenemez.
Karı koca arasında mal ayrılığı rejimi varsa birlikte maliki oldukları her bir malın ortaklığının giderilmesini dava yolu ile istemeleri mümkündür. Karı koca arasındaki cebri icranın imkânsızlığı bu gibi davalara uygulanmaz.
Muris adına tapuda kayıtlı taşınmaz malın, mirasçılar arasında ortaklığın giderilmesi için tapuda intikal muamelesinin yapılması şart değildir. İbraz edilecek veraset ilamına göre intikal muamelesi yapılmadan da ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında davaya konu olan taşınmaz malın kirada olması, hacizli veya ipotekli bulunması, üzerinde irtifak veya intifa hakkı olması, geçerli satış vaadi sözleşmesi ile veya haricen satılmış bulunması bu davaların görülmesine mani değildir. Ancak bütün paydaşlar taşınmazı belirli bir süre bir şahsa kiralamışlarla kira süresince ortaklığın giderilmesi davası açamazlar.
- Davanın İşleyişi Nasıldır ?
*Taraflara, usulün 509 ve 510. maddeleri uyarınca davetiye çıkarılır
*Tapu kayıtları çıkarılır.
*Tapuda paylar gösterilmemişse davacıdan veraset belgesi istenir.
*Mahalline fenni bilirkişi ile tapu uygulaması yapılır ve fiilen taksimin mümkün olup olmayacağı hususlarında keşif yapılır, rapor alınır.
*Karşılık ilavesi ile de taksimin mümkün bulunup bulunmadığı incelenir.
*Satış isteğinin bulunup bulunmadığı da göz önünde tutulacaktır. Eğer satış isteği yoksa, satış suretiyle paydaşlığın giderilmesine gidilemeyecektir.
*Taşınmaz üzerinde taraflarca herhangi bir anlaşmazlık varsa, bu anlaşmazlığın halline kadar dava geriye bırakılacaktır.
*Anlaşmazlığın değeri 5.918,00 YTL’den fazla ise anlaşmazlık tespit edildiği günden itibaren 10 gün içinde davacıya Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılması için mehil verilecektir. (HUMK.md.567)
*Anlaşmazlığın değeri 5.918,00YTL’den az ise sulh hakimi anlaşmazlığı tetkik edip neticeye varacaktır.
*Ortaklığın giderilmesi davasının konusunu teşkil eden taşınmaz tapuda kayıtlı olmadığı anlaşılırsa, davacı da tescil işlemini yaptırmak için süre isterse, davacıya süre verecektir. HGK 12.03.1947 gün ve 3-69/55 sayılı kararı da bu durum teyid eder niteliktedir.
*Taşınır malların taksimi mümkün değilse, satılarak paydaşlara payları oranında satış bedeli paylaştırılacaktır. Bunun için de taşınır malın değeri bilirkişiye tespit ettirilecektir.
- Dava Sırasında Bekleme Kararı Neden Verilir ?
Taşınmazın tapuda kayıtlı olmayıp tescili için süre istenmiş olması,
Tapu kayıtlarındaki isimlerin nüfus kaydına uymaması,
Tapu miktarı ile ölçü miktarının birbirine uymaması,
Taşınmazın hudutlarının hatalı yazılması ve yapılan keşifte taşınmaz üzerine uymaması,
Veraset ilamında yanlışlık bulunması,
Taşınmaz üzerinde mülkiyet uyuşmazlığının mevcut olması.
- Bekleme Kararı Verilemeyeck Haller Nelerdir ?
Taşınmazda yapılan faydalı ve zorunlu masraflara ait davalar,
Taşınmazın intifa hakkı ile yüklü olduğu iddiası,
Davanın açılmasından çok sonra kötü niyetle ileri sürülen mülkiyet uyuşmazlığı iddiaları,
Taşınmazın 3.kişiye kiraya verilmiş bulunması,
Taşınmaz üzerindeki yapıların, binanın kaldırılması için açılmış dava bulunması,
Tapu kaydında ipotek ve haciz kayıtları olması.
Tapu kaydı üzerindeki mülkiyet çekişmesi, tapu kaydının düzeltilmesine ilişkin tüm davalar, tapu iptali ve tescil davaları ön mesele yapılıp, bunların düzeltilmesi için davacıya süre verilir, ya da bu davanın sonucu beklenir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında dava konusu mal üzerinde çoğu kez mülkiyet çekişmesi vardır. Bu çekişme konusu olan malın değeri sulh hukuk mahkemesinin görev alanına giriyorsa ihtilafı asıl davaya bakan sulh mahkemesi halledecek; girmiyorsa veya mirasçılık sıfatı gibi kıymet tayini mümkün olmayan bir çekişme varsa bu anlaşmazlığın çözümü asliye hukuk mahkemesine ait olacağından, sulh hukuk mahkemesi, bu konuda, karar tarihinden itibaren 10 gün içinde yetkili asliye mahkemesine dava açmak üzere alakalısına süre verecek, dava açıldığında ön mesele olarak onun sonucunu bekleyecektir.
Kanuni süre içinde dava açılmaz ise mülkiyet ihtilafı yokmuş gibi karar verecektir. On günlük süre kanundan doğduğundan hakimin bu süreyi uzatma, azaltma veya ikinci kez mehil verme olanağı yoktur.
- Davalarının Birleştirilmesi Nasıl Olur ?
Ortaklığın giderilmesi davaları özel yargılama usulüne tabi davalar olup bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır. Bu sebeple ayrı yargılama usulüne tabi olan alacak ve tescil gibi davalarla birlikte görülüp karara bağlanmaları mümkün değildir.
Paydaşları aynı olan birden fazla mallara ait davalar ayrı ayrı açılmışsa bunların birleştirilmesi mümkündür.
Paydaşları aynı olan taşınır mallarla, taşınmaz malların oraklığının giderilmesi ayrı ayrı dava konusu yapılabileceği gibi, aynı yargılama usulüne tabi olduklarından birlikte açılıp nitelendirilmesi mümkündür. Keza ayrı açılmışlarsa birleştirilebilirler.
Aynı taşınmaz mala ait ortaklığın giderilmesi davası diğer bir mahkemede görülmekte ise aynı sebeple iki davaya bakılamayacağından sonradan açılan davanın açılmamış sayılmasına karar verilir. Bu savunmanın ilk itiraz olarak ileri sürülmesi gerekir.
Davacı dava dilekçesindeki ortaklığın giderilmesi sebebini duruşma sırasında ıslah yolu ile değiştirebilir. Basit yargılama usulüne tabi bu gibi davalarda davacının ıslahı davalıların rızasına bağlı olmaksızın geçerlidir.
- Taşınır Mallarda Ortaklık Nasıl Giderilir ?
Taşınır malların ortaklığının giderilmesi taşınmaz mallara ait usule tabidir.
Cinsleri aynı olan ve ölçülebilen taşınır malların taksimi mümkündür. Örneğin her paydaşa aynı miktar buğday, keçi, koyun gibi hayvan vermek suretiyle taksim yapılabilir. Ancak ölçülebilmekle beraber cinsleri ve dolayısıyla kıymetleri ayrı olan mallar ivaz suretiyle de olsa aynen taksim edilemez. Örneğin bir paydaşa halı, birine kilim diğerine buğday verilmek suretiyle bu malların taksimi yapılamaz.
Mevcut olmayan taşınır malların ortaklığının giderilmesi istenemez.
Paranın ortaklığının giderilmesi de istenemez.
Taşınmaz mallarda olduğu gibi taşınır malın paydaşlarından birinde alacağı olan 3. şahıs o malın tamamının satış yolu ile ortaklığının giderilmesini talep edebilir. Ancak bu müşterek mülkiyete konu olan taşınır malda mümkün değildir. Müşterek mülkiyette borçlu paydaşın payı belli olduğundan onun müştereken haczi mümkündür.
Taşınır mal üzerinde intifa hakkı varsa bu hakla yükümlü olarak ortakılk giderilir.
- Harç Masraflar Ne Kadar ?
Ortaklığın giderilmesi davasında masraflar paylar oranında taraflara yükletilir.
Bu davada taraf vekillerine maktu vekalet ücretine hükmedilir.
Kayyımla takip edilen davalarda, kayyıma ücret takdir edilmez.
Taşınır malların ortaklığının giderilmesi davalarında maktu harç alınır. Taşımaz malların ortaklığının giderilmesi davalarında ise taşınmaz malın değeri üzerinden %0(binde) 5 nisbi harç alınır.
- Davadan Feragat Edilebilir mi ?
Davacı açmış olduğu paydaşlığın giderilmesi davasından HMK m. 307 ve devamı maddelerine göre feragat etme hakkına sahiptir. Ancak paydaşlığın giderilmesi davalarında davacı davasından feragat etse bile davalı davaya devam ederek davayı paydaşlığın giderilmesi talebi ile sonuçlandırabilir.
Diğer dava çeşitlerinde feragat tek başına hüküm ve sonuç doğurduğundan davalı davaya devam edememekle birlikte paydaşlığın giderilmesi davalarında davalının davaya devam etme hakkı bulunmaktadır. Bu sebeple dava açılırken davacı kendi eliyle durduramayacağı bir hukuki süreci başlattığını bilmek durumundadır.
- Davanın Konusu Neler Olabilir ?
– Tapuya kayıtlı taşınmazlar,
– Sicile kayıtlı gemiler,
– Özel yol olarak tapuya kayıtlı olan parseller ve su yerleri,
– Taşınırlar,
– Gecekondular,
– Tahvil, tasarruf bonosu ve markalar,
– Para ve alacaklar oluşturur.
II – ORTAKLIĞIN GİDERİLME YOLLARI
A-) AYNEN TAKSİM YOLU
a-) Paydaşların Anlaşması ( rızai taksim )
Paydaşlar kendi aralarında mahkeme dışı, hakimin müdahalesi olmaksızın topluluk mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz malı sözleşme ile taksim edebilirler. Münhasıran iştirak halindeki mülkiyete konu malların haricen taksiminin yazılı sözleşme ile yapılması şarttır. Müşterek mülkiyete konu taşınmaz mallarda böyle bir yazılı sözleşme yapılsa dahi bu mülkiyet türünde harici taksim paydaşları bağlamaz. Ancak müşterek paydaşlar taksimi tapuda fiilen yapmışlarsa ortaklık sona ermiş olur.
Taksim edilen mal, taşınır ise zilyetliğin nakil ve devri; taşınmaz malsa tapuya tescili ile aynen taksim hüküm ifade eder.
Paydaşlar aynen taksimde anlaşamazlarsa ayırdıkları paylara oybirliğiyle bedel takdir ederler, bu bedeli veren onun payını iktisap etmiş olur.
II – ORTAKLIĞIN GİDERİLME YOLLARI
A-) AYNEN TAKSİM YOLU
a-) Paydaşların Anlaşması ( rızai taksim )
b-) Hakimin Müdahalesi ( kazai taksim )
Sulh hukuk mahkemesine açılacak davayla hakim müdahale eder. Kazai taksim bir çeşit cebri taksim anlamındadır. Bu nedenle davalıların taksime razı olup olmamaları esasa etkili değildir.
Aynen taksimin, müşterek malın kıymetine önemli noksanlık veya zarar gelmeden yapılması gerekir.
Mutlak suretle her taşınmaz malın aynı nitelikte paydaş adedi kadar parçalara ayrılmasının mümkün olması zorunluluğu vardır. Taksimde esas alınacak ana kural budur.
Ancak paylar arasında nitelik yönünden eşitliği sağlamak mümkün değilse, bu halde niteliği az olan paya ivaz ilavesi yoluyla eşitliğin sağlanması yoluna gidilir. Bu ivaz para olabileceği gibi eşya vs. malda olabilir.
İvaz ilavesiyle paylar arasındaki eşitliğin temini paydaşların rızasına bağlı olmaksızın hakimin kendiliğinden yapacağı bir işlemdir.
Bu açıklanan esaslar doğrultusunda taşınmaz malın aynen taksimine imkan olup olmadığı mütehassıs bilirkişi marifetiyle yapılacak keşifle anlaşılır.
Bilirkişilerin keşifte üzerinde duracakları hususlar şunlardır :
1- Dosyaya getirilmiş olan tapu kaydının ve çap örneğinin dava konusu taşınmaza uyup uymadığını tespit etmek,
2- Dava konusu yerin mevcut durumu itibariyle tapuda gösterilen paylara göre, en küçük pay sahibine de araziden parça verilmesi nazara alınarak kıymet kaybı olmaksızın ivazsız veya ivaz ilavesi suretiyle aynen taksim imkanı olup olmadığını tespit etmek,
Bilirkişilerden bu konuda müspet bilgi alınınca hakim taraflardan bir taksim projesi ister. Taraflar projede anlaşamazlarsa bilirkişiden taksim projesi yapılması istenir.
Tarafların uyuştuğu veya bilirkişilerin yaptığı taksim projesinin tatbikine imkan olup olmadığının belediye veya mücevir alan hudutları içinde olan yerler için belediyeden diğer yerler için de il idare kurulundan proje ekte gönderilerek teskere sunulması gerekir.
Yapılan taksim projesinden sonra, bu proje araziye uygulanarak her paya isabet eden arazi parçasının arazi üzerinde gösterilmesi, her paya projede numara verilmesi, hangi paydaşa isabeti yolunda paydaşlar oybirliğiyle anlaşamazlarsa kura çekilmek suretiyle payların dağıtımının yapılması şarttır.
Hakimin aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermesinden ve bu kararın kesinleşmesinden sonra paydaşlardan birinin başvurması üzerine tapu memuru, bu ilam ve krokiye göre her paydaşın payını tapuya tescil edecek ve her birine müstakil tapu senedi verecektir.
3- Dava konusu malın kıymetini tayin etmek.
II – ORTAKLIĞIN GİDERİLME YOLLARI :
A-) AYNEN TAKSİM YOLU
B-) KAT MÜLKİYETİ KURULMASI
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için anayapıda bulunması gereken koşullar :
* Tamamlanmış olması gerekir.
* Kat mülkiyetine konu olacak bölümün başlı başına kullanılmaya elverişli olması şarttır.
* Tümü kargir olmayan yapıda kat mülkiyet kurulamaz.
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için bağımsız bölümlerin ayrı şahıslara ait olması zorunlu değildir. Anayapının bütün bölümleri aynı şahsa ait olsa bile o kimse, yalnız başına bunu bağımsız bölümlere ayırıp, her bağımsız bölüme arsa payı verip kat mülkiyetine çevirebilir. Bu halde her bağımsız bölüme tapu kütüğünde ayrı sayfa verilir, ancak bir malik olduğundan mülkiyet hanesine aynı isim yazılır.
Kat mülkiyeti kurulabilmesi için ana yapının müşterek mülkiyet hükümlerine tabi olması gerekir. Anayapı iştirak halindeyse öncelikle paydaşların bunu müşterek mülkiyet şekline çevirmeleri, ondan sonra kat mülkiyeti tesis etmeleri gerekir.
Aynı şahsa ait, aynı katta birden fazla daire varsa malikin isteği ile tek bağımsız bölüm olarak birleştirilip, kütükte aynı sayfaya kaydedilmesi de mümkündür. Ayrı katlardaki bağımsız bölümlerin tek bağımsız bölüm olarak birleştirilmelerine imkan yoktur.
Asma katlı dükkanlar, yatak odaları üst katta, salonu alt katta bulunan daireler, aynı katta sayılıp tek bir bağımsız bölüm olarak kaydedilirler.
Bağımsız bölümlerin birleştirilmesi veya bir bağımsız bölüm olarak kütüğe kaydedilen bölümün birden fazlaya ayrılması binada değişiklik yapılmasını ve tadilatı gerektiriyorsa, diğer kat maliklerinin muvafakatini ve tadilat planının İmar Müdürlüğünce tasdikini gerektirir.
Kat mülkiyeti iki şekilde kurulur:
a-) Resmi sözleşme ile :
Kat mülkiyeti, ortaklar arasında resmi sözleşmenin düzenlenmesi ve sözleşme üzerine tapuya tescil ile doğar. Bu resmi sözleşme tapu memuru tarafından düzenlenir. Noter huzurunda tanzim edilen sözleşme geçerli sayılmaz. Tapu memurunun böyle bir sözleşme yapabilmesi için bütün kat maliklerinin dilekçe ile başvurması gerekir. Bu dilekçenin içeriği ve dilekçeye eklenecek belgeler hakkında K.M.K. md.12 hükmü uygulanır.
b-) Mahkeme kararı ile :
Kat mülkiyetinin ortaklığının giderilmesi davasında, ister davacı isterse davalının isteği üzerine mahkemece verilecek kararla da tesisi mümkündür. Bütün paydaşların bu konuda ittifak etmesi şart değildir.
Şartları :
- Dava konusu yapının kargir olması,
- Davacı veya davalı olan paydaşlardan birinin kat mülkiyeti tesisi suretiyle ortaklığın giderilmesini istemiş olması,
- Yapıda her paydaşa birer bağımsız bölümün isabet imkanı bulunması,
- KMK md.12’de sayılan belgelerin dava sırasında taraflarca temin edilmiş bulunması şarttır.
Bu şartlardan biri eksikse satış yoluyla ortaklığa son verilir.
Verilebilir kelimesini ihtiyari anlamda kabul etmemek gerekir. Yukarıda sayılan koşulların varlığı halinde hakim kat mülkiyeti tesisi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermek zorundadır.
Ortaklığın giderilmesine konu olan yapı üzerinde haciz ve ipotekler varsa, bu hal ortaklığın kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle giderilmesine engel teşkil etmez. Bu hallerde haciz ve ipotek alacağı, paydaşa tahsis edilen kat ve dairelere intikal eder.
Resmi sözleşme ile kat mülkiyetinin kurulması için o taşınmaz malın malikinin; malik birden fazla ise bütün maliklerin imzalı bir dilekçe ile tapu memurlarına başvurmaları gerekir.
Bu dilekçede ;
*Kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri,
*Her bağımsız bölüme değerleri ile orantılı olarak tahsis edilecek arsa paylarının gösterilmesi şarttır.
Bundan başka aşağıda yazılı belgelerin de dilekçe ile birlikte tapu memurluğuna verilmesi gerekir :
*Anayapının tasdikli projesi, birden çok yapılarda vaziyet planı, yapı kullanma izni ( iskan raporu )
*Anayapının ön ve arka cephelerini, mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13×18 ebadında fotoğraf;
*Bağımsız bölümlerin sıra numarası ile nevilerini gösterir listesi;
*Anayapının yönetimini gösterir yönetim planının yukarıda sayılan belgelerle birlikte tapu memurluğuna verilmesi gerekir.
İmar Yasası uyarınca şuyuulandırılan taşınmazların ortaklığının giderilmesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 54. maddesinde düzenlenmiştir. Ortaklar anlaşma ile veya dava açarak şuyuu giderip ortaklığı sona erdiremezlerse, şuyuu yapan idare, ortak olmadığı halde 3194 sayılı İmar Yasasının 16. maddesine dayanarak bu davayı açabilecektir.
Davaya bakacak olan sulh mahkemesi hakimi, bilirkişi aracılığıyla her taşınmazın şuyuundan önceki değerlerini tespit edecek, bunlardan değeri en fazla olanın sahibine diğerlerini saptanan değerleriyle satın almasına karar verecektir.
Buna ilişkin sulh mahkemesi kararının tebliğinden itibaren 1 ay içinde bedel ödenmez veya 6 ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmez ise ikinci aşamada hakim, eğer şuyuulandırılmış taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulmuş bina varsa ve kat ve imar durumuna göre bunun muhafazası mümkünse, diğer taşınmazlar buna katılarak; eğer mümkün değilse kat mülkiyeti kaldırılarak açık artırma suretiyle satılmasına ve satış bedelinin her taşınmazın ilk aşamada saptanan değerlerine göre oranlanarak paylaştırılmasına, böylece ortaklığın giderilmesine karar verecektir.
II – ORTAKLIĞIN GİDERİLME YOLLARI :
A-) AYNEN TAKSİM YOLU
B-) KAT MÜLKİYETİ KURULMASI
C-) SATIŞ SURETİYLE
Bu gibi davalarda taşınmaz malın tapu kaydı, kadastro veya imar çapı getirildikten sonra bunların uygulanması ve kıymet tayini için taksimde olduğu gibi uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılır.
Keşifte bilirkişiler :
* Dava konusu yerin tapu kaydına ve çapa uygun olup olmadığını;
* Taşınmaz malın pay miktarına ve paydaş adedine göre ya doğrudan doğruya veya ivaz ilavesi suretiyle aynen taksiminin mümkün bulunup bulunmadığını;
* Dava konusu yerin zemin olarak ve üzerinde varsa ağaç, ev vs. tesis olarak ayrı ayrı kıymetlerini, bunların paydaşlardan kime ait olduğunu, bu değerler esas alınarak her paydaşa satış bedelinden % hesabıyla isabet edecek miktarı tespit edeceklerdir.
Arz üzerinde bina, ağaç vs. muhdesatın belli bir paydaşa ait olduğu konusunda tüm paydaşlar ittifak etmezlerse muhdesat arzın mütemmim cüzü kabul edilerek satış bedeli paylar oranında paydaşlara dağıtılır. Dava davalıların bir kısmını gıyabında yürütülüyorsa bu bakımdan muhdesat için onların beyanı alınamamışsa ittifak yok sayılır. Tapuda muhdesatın belli bir paydaşa ait olduğuna ait şerh varsa buna itibar etmek gerekir.
İttifakın ve şerhin varlığı halinde kıymet tayininde aşağıdaki formülün uygulanması şarttır :
* Bina, ağaç ve tesisler yok farz edilerek arsa değeri;
* Bu arsa içinde kalan bina ağaç ve tesislerin her bir paydaşa ait olan kısmının ve toplamını değeri;
* Arzın, bina, ağaç ve tesislerle birlikte satıldığında elde edilecek paranın % ne kadarının zemine, ne kadarının ağaç, tesis ve binalara isabet edeceğidir.
Satış bedelinden her paydaşa ne kadar verilmesi gerektiğinin hakim tarafından kararda açıkça gösterilmesi şarttır.
Tapu kaydındaki miktar ile arazideki miktar birbirini tutmuyorsa bunu düzeltilmesi için davacıya, ait olduğu mahkemede düzeltme davası açmak üzere süre verilmesi ve dava açılırsa sonucunun beklenilmesi gerekir. Düzeltilen durum esas alınarak satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilir.
Tapu miktarı arzdan daha az ise verilen süre içerisinde düzeltme davası açılmamışsa veya açılan dava reddedilirse ortaklığın giderilmesi davasının reddi gerekmez. Sabit sınırlardan başlamak suretiyle tapu kapsamını arazide belirlenmesi,bunun krokiye bağlanması ve o kısmın satışına karar verilmesi gerekir.
Tapu miktarı arzdan fazla ise verilen süre içinde tashih davası da açılmamış veya açılan dava reddedilmişse ortaklığın giderilmesi davası da reddedilir.
Yapılacak İşlemler :
1- Mahkeme yaptığı keşif sonucu taşınmazın taksiminin mümkün olmadığını tespit edince, taşınmazın satış suretiyle (şüyuun izalesine) paydaşlığın giderilmesine karar verir. (Kararda taşınmazın cins, miktar, mevkii, hudutları ait olduğu tapu vs. gösterilir.) Hakim satışın paydaşlar arasında veya aleni olarak yapılmasına karar verir.
2- Satış memuru atanır. Satış memuru, yeniden o taşınmaz malın tapu kaydı ve çap örneğini getirir. Taşınmaz malın kıymeti her ne kadar mahkemece tayin edilmişse de, satış memuru, yeniden kıymet takdir etmeye ve buna ilişkin bilirkişi raporunu ilgililere tebliğ etmeye mecburdur. Satış memuru bu kıymet tayini üzerinden 2 yıl geçtiği halde satışı yapamazsa ve geçen zaman içinde kıymette değişiklik mümkünse satış memuru yeniden bilirkişi yoluyla kıymet takdiri yaptırır. Bu konuda verilecek rapor taraflara tebliğ edilir. İtirazlar varsa şikayet yoluyla satışa karar veren mahkemece halledilir.
3- Satış memuru, satış ilanını (şartname), İİK.’nun 114, 125 ve 126. maddelerine uygun şekilde hazırlayıp ilan ettirir, satış ilanının gazete ile yapılmasında bir zorunluluk yoktur.
4- Satış ilanının satış gününden en az 1 ay önce yapılması şarttır.
5- Satış ilanının taşınmaz malın bütün paydaşlarına, ipotek ve haciz alacaklılarına, irtifak hakkı sahiplerine ayrı ayrı tebliği gerekir. Adresi bulunamayan paydaşın öncelikle savcılıkta adresi araştırılır, bulunamazsa bu ilan gazete ile yapılır.
6- Satışa tayin edilen saatte başlanır ve bu husus memur ve telal tarafından tevsik edilir.
7- İİK.’nun 124. maddesi uyarınca tahmin edilen (muhammen) kıymetin %20 sini teminat olarak (pey akçesi) nakit veren veya milli bir bankanın bu miktardaki teminat mektubunu tevdi eden herkes ihaleye iştirak eder. Satış konusu mal üzerinde hakkı olan alacaklının veya paydaşın bu maldaki hissesi tahmin edilen kıymetin %20’sinden fazla ise teminat vermesine gerek yoktur.
8- İhale üzerinde kalanla, ondan bir önceki artıranın tutanağı imzalamaları şarttır.
9- İlanda gösterilen saatin sonunda başka artıran yoksa telal 3 defa bağırır ve fazlaya talep çıkmadığı anlaşılırsa, son pey sahibine ihale edilir.
10- İhalenin bitiş saati ve dakikası tutanağa geçirilip 3 defa bağırıldıktan sonra ihaleyi alan kişinin adı yazılıp altı satış memuru,telal ve ihale edilen şahıs ve bundan bir önce pey süren kimse tarafından imzalanır.
Birinci artırmada satış, ancak tahmin edilen kıymetin %60’ını bulması ile mümkündür. Bu miktarı bulmazsa, ikinci artırma, birinci artırma gününden 10 gün sonra yapılır. İkinci artırma sonunda tahmin edilen kıymetin %40’ını bulursa satış yapılır. Aksi halde ikinci satış düşer.
Ortaklığın giderilmesine konu olan malın ilk alıcısı ihale bedelini süresinde ödemezse, satış memuru, ertesi günü tutanakta ihale edilen bir önceki artırana ileri sürdüğü pey üzerinden taşınmazı alıp almayacağını teskere ile sorar ve 3 gün içinde cevaplandırılmasını ister. Bu kimse kabul ederse ihale o şahsa yapılır. Talep ederse buna da bedel için 20 günlük süre verilebilir. Eğer bu şahıs almak istemezse veya 3 günlük sürede cevap vermezse yahut adresi bulunulamadığı için tebligat yapılamazsa satış memuru, satıştan 7 gün önce yeniden satış ilanı çıkarır.
İİK md.129/2 fıkrasında belirtilen koşulları gerçekleşirse ihaleyi yapar. Aksi halde satış talebi düşer.
İki ihale arasındaki farktan ve diğer zararlardan ilk alıcı sorumlu olup, depo edilen teminat bunları karşılıyorsa bundan, karşılamıyorsa bakiyesi hiçbir hükme hacet kalmaksızın icra yoluyla ilk alıcıdan tahsil olunur.
İhalenin Feshine Başvurma Hakkı
Borçlar Yasası md.226- Kanuna ve ahlaka(adaba) mugayir tertibatla müzayedeye fesat karıştırılmış ise her alakadar tarafından on gün zarfında itiraz edilebilir.
Bu itiraz, cebri müzayedelerde İcra ve İflas muamelelerinde nezaret eden makamlara ve diğer hallerde mahkemeye arz olunur.
İcra ve iflas Yasası md. 134- İcra dairesi tarafından gayrimenkul kendisine ihale edilen alıcı o gayrimenkulün mülkiyetini iktisap etmiş olur.
İhalenin feshi yalnız İcra Mahkemesinden şikayet yoluyla istenebilir. İhale tarihi şikayet için muayyen müddetle başlamış sayılır.
Tetkik merciinin vereceği karar on gün içinde temyiz olunabilir.
Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat şikayet için muayyen müddetin geçmesinden ve eğer şikayet edilmişse şikayetin intacından sonra yapılır.
Satış bedelinin artırma sırasında veya verilen süre içerisinde ödenmemesi, satışın İcra ve İflas Yasasına uygun yapılmaması, yasaya aykırı olması, yani yasadaki koşulların yerine getirilmeden satışın yapılması, hile karışması gibi hallerde, taşınmazla ilgili her kişi satış suretiyle paydaşlığın giderilmesine karar veren Sulh Hukuk Mahkemesine, satışın bozulması için şikayet yoluyla itirazda bulunabilir.
Görevli Mahkeme ; Sulh Hukuk Mahkemesidir. Satış memurluğunca satış İcra İflas Yasasına göre yapıldığından, satışın bozulması davasında da, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar veren Sulh Hukuk Mahkemesi, icra mahkemesi sıfatıyla bu tür davalara bakmakla görevlidir. İcra mahkemesine bu tür davalar açılamaz
Yetkili Mahkeme : Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya ölenin son ikametgah mahkemesidir.
Davacı : Satıştan mağdur olan kimse veya kimselerdir.
Davalı : Taşınmaz kendisine satılan kimse.
Dava Açma Koşulları : Satış bedelinin satış sırasında veya verilen süre içinde ödenmemesi veya satışın İcra ve İflas Yasasına uygun yapılmaması, hile karıştırılmaması gibi haller, davanın açılmasında yasaca öngörülen koşullardır.
Dava Açma Süresi : Bozulma sebebinin öğrenildiği günden itibaren yedi gündür.
Mahkemece Yapılacak İşlemler :
* Sulh Hukuk Hakimi, İcra Mahkemesi sıfatıyla basit yargılama usulüyle itirazı inceleyecektir.
* Duruşma açılır, taraflar çağırılır.
* Usulün 509-510. maddesi gereğince açıklamalı davetiye çıkarılır.
* Davacıdan satışın bozulma nedenlerin ispatlaması istenir.
* Satışın bozulması istekleri her türlü delille ispatlanır. (Tanık, belge, tutanak gibi)
* Verilecek karar taraflara tebliğ edilir.
* Kararın bildirim veya tebliğinden itibaren 10 gün içinde Yargıtay yoluna başvurulabilir.
Satışa Hangi Halde İtiraz Olunmaz?
* Taşınır malların satışına itiraz olunamaz.
* Noksan işlem hakim tarafından tespit edilirse, itiraz halinde veya doğrudan doğruya bu noksan işlemin tamamlanması, satış memurundan yine hakim tarafından istenebilir.
İhalenin Kesinleşmesinden Sonra Yapılacak İşlemler :
İhale kesinleşince, ihale bedeli satış memuru tarafından alınıp, Adalet Bakanlığının genelgeleriyle öngörülen bankalardan birine depo edilir.
Satış memurunun görevi ihalenin kesinleşmesi ile son bulur. Bu durumda satış memuru dosyayı, ortaklığın giderilmesine karar veren mahkemeye iade eder.
Mahkeme satış memurluğundan gelen dosyada taşınmaz malın vergi borcu olup olmadığının bildirilmesini teskere ile vergi dairesinden sorar. Bu cevaptan sonra satış bedelinin karar uyarınca paydaşlara tevziini yapar. Bu iş için gerekirse bir bilirkişi de tayin edebilir.
Hakim veya tayin ettiği bilirkişi, öncelikle satış bedelinden mahkeme masraflarını, satış giderlerini, telalliye ücretini, vergi borçlarını, varsa bilirkişi ücretini çıkarır, geri kalan parayı pay miktarına göre paydaşlara taksim eder.
Masraflar ve vekil ücretleri bu masrafı yapan ve avukat tutmuş olan paydaşın hissesine ilave edilir.
Paydaşların paylarının kendilerine ödenmesi için bankaya talimat yazılır.
İhalenin kesinleşmesinden sonra mahkeme, alıcının talebi üzerine adına taşınmaz malın tescili için tapuya teskere yazar. Alıcının, tescil işleminde ihale bedeli üzerinden gerekli alım harcını ve ayrıca tapu memurluğunca tahakkuk ettirilecek katma değer vergisini ödemesi icap eder.
Mütemmim Cüzlerin Durumu :
Taşınmaz mal üzerinde bulunan binalar ağaçlar arzın mütemmim cüzü olup arzdan hiçbir suretle ayrılmaları mümkün değildir. Hiçbir zaman zeminden ayrı olarak ağaçların ve binaların yalnız başına satışı ile ortaklık giderilemez.
Ancak arz üzerinde bina ve ağaçlar arzın paydaşlarından belli bir kısmına ait olup, bu şahıslar tarafından yapıldığı veya dikildiği diğer paydaşlarca çekişmesiz kabul ediliyorsa veya tapu kaydında bu konuda şerh varsa bilirkişilere ev veya ağaçlar için değer taktir ettirilip, tamamının satışından bu değerler esas alınarak sahiplerine isabet edecek miktarın % oranıyla tespiti yoluna gidilmesi gerekir.
Örneğin; A,B,C’nin paydaş olduğu arsa üzerinde A’ya ait ev 100.000, B’ye ait ağaçlar 40.000, arsada 400.000 lira değerinde ise toplam değer 540.000 lira olduğundan; satış değerinden öncelikle A, 100.000/540.000 ( 5/27 ); B, 40.000/540.000 ( 2/27 ) oranında pay alacak, geri kalan arsaya ait kısım olarak tapu veya verasetteki paylarına göre üçüne taksim edilecektir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında anlaşma olmadığı için muhdesat bakımından oran kurulamamışsa, muhdesat üzerinde hak iddia eden paydaş satıştan sonra haksız zenginleşme hükümlerine göre diğer paydaşlar aleyhine alacak davası açabilir.
Arzda paydaş olmayan kimse, bu arz üzerindeki ev veya ağaçlarda hak iddia ederse, bu iddia ortaklığın giderilmesi davasında nazara alınmaz. Bina ve ağaçların arzın mütemmim cüzü olarak birlikte satışına ve bedelinin arzda paydaş olanlara payları oranında taksimine karar verilmesi gerekir. Çünkü 3.şahıs durumunda olan, bina veya ağaçlarda mülkiyet iddiasında bulunan kimsenin, arzın paydaşları aleyhine her zaman bina veya ağaçların değerinden dolayı tazminat davası açması mümkündür.
Başkasının arsası üzerinde yapılan kaçak inşaatların(gecekondu), üzerinde olduğu zeminin ortaklığının giderilmesi davasında arzın mütemmim cüzü sayılarak onunla birlikte satışına karar verilir. Bina sahibi zeminde paydaş olmayan davada taraf olarak kabul edilemez.
Ancak bina sahibinin, paydaşlar aleyhine sebepsiz zenginleşmeden dolayı tazminat davası açma hakkı saklıdır. Bu binalar arza kıymet kazandırmış, arz sahiplerinin malvarlığında artış sağlamışlarsa tazminat davası haklı sayılacak aksi halde çoğu kez olduğu gibi gecekondular satışı güçleştirip kıymet düşüklüğü yaratmışlarsa davanın reddi gerekecektir.
İrtifak, İntifa Hakkı Gibi Ayni Hak veya İpotek, Haciz gibi bir Şahsi Hakla Yükümlü Taşınmaz Mallarda Ortaklığın Giderilmesi
İrtifak hakkı, bir şey veya bir hak üzerine yükletilmiş bir yükümlülük olarak tarif edilebilir.
Taşınmaz malın intifalı, hacizli ve ipotekli olmasının ortaklığın giderilmesine engeli yoktur. Bu haklarla yükümlü olarak satılması aynen
taksimde de her bir parçaya bu hakların ve alacakların geçmesi gerekir.
– Aynen taksim halinde ;
İrtifak hakkıyla yükümlü olan taşınmaz –ki buna hadim taşınmaz denir- bu malın aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi halinde irtifak hakkı taksim edilen parçalara aynen intikal eder.
Ancak irtifak hakkı, tesis edilirken bu taşınmaz malın belli bir kısmına hasredilmiş ise o zaman irtifak hakkı yalnızca o kısımda irtifak eder. örneğin bir tarlanın doğusundaki sınırı takiben 20 metrelik bir geçit hakkı tanınmışsa, taksimde bu irtifak hakkı ancak o kısımda kalacaktır.
– Satış yolunda ;
İrtifak ve intifa hakkıyla yükümlü taşınmaz malların satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde taşınmaz mal bu irtifak veya intifa hakkı, devam ederek onunla yükümlü olarak satılır.
İmar Planlı Taşınmaz Malların Satışı
İmarca şuyulandırılmış taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi özellik taşımaktadır. Bu gibi taşınmaz mallara ait davaların açılması için meydana getirilen imar durumunun tapuya tesciline gerek yoktur. Bu işlem yapılmadan önce de dava açılabilir. Ancak duruşmanın devamı sırasında imar durumunun tescili için ilgililere süre verilmesi ve karardan önce bunun ikmal edilmesi şarttır. İmar planının iptali için
Danıştay’a dava açılmışsa ön mesele olarak davanın sonucunun beklenmesi gerekir.
Bu davalarda imar müdürlüğünden imar çapı tapu memurluğundan tapu kaydı getirildikten ve bu kayda göre taraf teşkili yapıldıktan sonra bunların mahalline uygulanması, kıymet tayini ve satış bedelinden paydaşlara düşecek miktarın % olarak tespiti bakımından uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılır.
Bilirkişiler keşifte :
*Tapu kaydı ve çap örneğinin dava konusu yere uyup uymadığı,
*Arazinin üzerindeki ağaç, bina ve tesislerin değerlerini ve bunların kimlere ait olduğunu,
*Bu kıymetler esas alınarak paylarına göre satış bedelinden her bir paydaşa isabet edecek değerin % oranıyla tespitini yapacaklardır.
İmar parselini teşkil eden kadastro parsellerine mevkilerine göre ayrı ayrı değer takdir edilerek her birinin imar planının tüm değerine göre oranı bulunup, ona göre paydaşlara satıştan düşecek bedelin % oranı ile tespiti gerekir. İmar parselindeki paylar, onu teşkil eden kadastro parsellerinin yeri ve önemi esas alınarak tespit edilmişse, o zaman ortaklığın giderilmesi davasında ayrıca kıymetlendirmeye gerek olmayıp tapudaki pay oranına göre satış bedelinin tevzii gerekir.
İmar parselini teşkil eden zemine ve üzerindeki tesislere ayrı ayrı kıymet takdiri ile bunların tüm imar planının değerine göre oranı bulunup paydaşların satıştan alacağı bedelin % oranı ile tespiti gerekir.
İmar parsellerindeki ortaklığın,imar kanununa göre taksim suretiyle değil satış yoluyla giderilmesi gerekir.
III – DAVA SONUCU VERİLEN KARARLARIN İNFAZI
A-) Taksime Ait Kararların İnfazı
Taksim konusu taşınır malsa mahkemece taksim edilip, taksim anında zilyetlik de devredilmişse ilam kendiliğinden infaz edilmiş demektir.
Taksim konusu taşınmaz malsa hakim, taraflardan taksim projesi isteyecek, taraflar bu projeyi vermez veya projede anlaşamadıklarını ileri sürerlerse, hakim, bilirkişilere taksim projesi yaptıracak, projeye itirazlar varsa bu itirazları halledecek onay makamının bu konudaki görüşünü alacak, görüş olumlu ise kesinleşen projeyi esas alarak taksimi arazide fiilen kendisi yapacaktır. Sınır işaretleri koydurarak araziyi proje uyarınca paylara ayıracak, payların dağıtılmasında anlaşma olmazsa kura çekmek suretiyle hangi payın hangi paydaşa ait olacağını tespit edecek ve bu hususu kararında açıkça belirtecektir.
Sonuç olarak taksim kararının infazı icra memuruna bırakılmayıp nihai karardan önce hakim tarafından fiilen yapılacaktır.
Bu ilama dayanarak, isteyen taraf ilama ekli proje ile birlikte tapuya başvurarak taksimde kendisine isabet eden kısmın müstakil tapusunu alma hakkını haizdir.
Bu karara rağmen paydaşlardan birinin diğerinin payına müdahalesi olursa, ilam kesinleştikten sonra payına müdahale edilen taraf, ilamı icraya koyarak payına el atan paydaşın müdahalesinin önlenmesini isteyebilir.
Taksimin Feshi İsteme Hakkı :
Mahkemenin taksime ait kararı, kesinleştikten sonra, taraflarca iptali istenemez. Ancak şartların varlığı halinde yargılamanın iadesi talep edilebilir.
Paydaşlarca yapılan rızai taksimde ise taksim sözleşmesinin – diğer sözleşmeler gibi – belli sebeplerin varlığı halinde feshi istenebilir.
Bu sebepler :
1- Hata,
2- Hile,
3- İkrah,
4- Gabin,
5- Ehliyetsizlik halleridir.
III – DAVA SONUCU VERİLEN KARARLARIN İNFAZI
A-) Taksime Ait Kararların İnfazı
B-) Satışa Ait Kararların İnfazı
Sulh Hukuk Mahkemesince ortaklığın satış yoluyla giderilmesine dair verilen karar kesinleşmedikçe infaz olunamaz. (HUMK. md.443,f:son)
Çekişmeli taşınmazı ihale sonucunda satın alan kişinin taşınmazın tahliyesini isteme hakkı vardır. Fakat yeni malikin taşınmazda bulunanın tahliyeye ilişkin icranın ertelenmesi yönünde karar alma konusundaki yasal hakkını kullanmasını ve erteleme için verilen süreyi beklemeden tahliye ve hatta yıkım gibi işlemlere girişmesi, taşınmazda bulunan mallara bu surette zarar verilmesi hukuka aykırı olup haksız fiil oluşturur. Bu gibi nedenlerle zarara uğrayanın, bunun tazminini isteme hakkı doğar.
Ortaklardan biri veya birkaçının koşullarının varlığı halinde, davaya konu taşınmazda yaptığı iyileştirme giderlerinin paylarına düşen kısmını, sebepsiz zenginleşme kurallarına göre açacakları eda nitelikli bir alacak davası ile taşınmazın diğer maliklerinden istemeleri mümkündür.
Avukatın Önemi
Gayrimenkullere ilişkin davalarda mahkemeye çok iyi kanıtların sunulması ve sürelerin kaçırılmaması gerekmektedir. Bunu sağlamak için alanında uzman bir avukattan yardım alarak sürecin en doğru şekilde yürütülmesi gerekmektedir. Bu sebeple özellikle Ortaklığın Giderilmesi Davalarında mutlak suretle bir avukata vekalet verilmesini tavsiye ediyorum.
